Početkom ove godine, u Dubaiju ste za oko 146.000 evra mogli da kupite stan od 70 kvadrata. To je otprilike 100.000 evra manje nego što bi isti takav stan koštao u beogradskom Bloku 70. Slična situacija je i sa vilama – luksuzna kuća sa bazenom u elitnom naselju Dedinje košta čitav milion evra više od gotovo identične vile u Farm Gardensu u Dubaiju.
Danas, prosečno tri hiljade evra po kvadratu je cena koja se plaća za stan u Beogradu. Za poređenje, u Trstu je prosek oko 2400 evra, a u Atini čak i manje. Prema pojedinim analizama, glavni grad Srbije je četvrti najskuplji u Evropi kada se uporedi odnos cene kvadrata i prosečnih prihoda građana.
Ono što je zabrinjavajuće jeste da se trend rasta nastavlja – cene nekretnina u Beogradu uporno idu nagore.
Samo u prvim mesecima 2025. zabeležen je porast od 9,4% u odnosu na isti period 2024. godine. U najatraktivnijim delovima grada – Savskom vencu, Starom gradu i Vračaru – kvadrat već premašuje 4000 evra.
Koliko jednoj prosečnoj porodici treba da otplati stan?
Kada bismo zamislili da jedna prosečna porodica u Srbiji sva svoja primanja usmerava samo na otplatu stana u Beogradu, za to bi bilo potrebno čak 18 godina. Uporedimo li sa drugim evropskim prestonicama, taj broj je manji: u Parizu je potrebno 17 godina, u Milanu i Minhenu po 16, u Beču takođe 16, u Rimu 14, a u Barseloni nešto više od 12 godina.
To znači da je Beograd po ovom pokazatelju skuplji od većine evropskih metropola – ispred su samo Moskva, Split i Pariz.
Da situacija bude još ekstremnija, prošle godine je prodat stan u Beogradu po ceni od neverovatnih 11.811 evra po kvadratu, dok je najskuplji stan dostigao cifru od 2,57 miliona evra. Najviša cena plaćena za jednu kuću bila je 4 miliona evra na Savskom vencu, dok je na Vračaru garažno mesto koštalo čak 73.000 evra.
Potražnja raste uprkos svemu
Iako bi se očekivalo da će visoke cene usporiti tržište, toga nema. Trgovci nekretninama i analitičari smatraju da ne samo da nema naznaka pada cena, već da će one u budućnosti nastaviti da rastu. Kada se to uporedi sa prosečnim platama u Srbiji, dobijamo jedan prilično apsurdan i nepodnošljiv kontekst.
Stanovi u današnjem ekonomskom sistemu nisu samo prostor za život, već pre svega kapital, sredstvo za špekulaciju i ulaganje. Njihova vrednost raste iz godine u godinu, što ih čini isplativom investicijom. Pri tome, nije neophodno da se u tim stanovima zaista živi – vlasnici ih često drže prazne, bez izdavanja, samo čekajući trenutak kada će ih preprodati uz dobru zaradu.
U Beogradu se procenjuje da postoji oko 10.000 praznih stanova, 35.000 koji se koriste povremeno i još oko 108.000 u kojima niko nije zvanično prijavljen. To su uglavnom nekretnine ljudi koji žive u inostranstvu ili vlasnika koji izbegavaju da prijave stanare na svojoj adresi.
Stanodavci diktiraju uslove i biraju stanare, umesto da bude obrnuto
Na tržištu zakupa situacija nije ništa bolja. Kirije u Beogradu neretko dostižu i po 1000 evra mesečno, dok čak i na periferiji iznajmljivanje stana košta dve trećine minimalne zarade u Srbiji. Stanodavci često diktiraju uslove i biraju stanare, umesto da bude obrnuto.
Deo objašnjenja leži u dolasku velikog broja Rusa i Ukrajinaca. Od početka rata u Ukrajini, u Srbiju je došlo oko 220.000 ruskih državljana, najviše u Beograd i Novi Sad, kao i oko 40.000 ukrajinskih izbeglica. Taj talas je dodatno podigao cene, a mnogi lokalni stanari su se našli u situaciji da više ne mogu da plaćaju kirije koje su im udvostručene.
Iako logika nalaže da bi povećanje broja praznih stanova trebalo da obori cene, u praksi se dešava suprotno – cene nastavljaju da rastu.
Zašto verujemo u rast cena?
Osnovni razlog je uverenje da će vrednost nekretnina u Srbiji nastaviti da raste. A taj stav je uslovljen širim društvenim procesima – masovnim pražnjenjem sela, gašenjem starih industrijskih centara i sve većom migracijom ka Beogradu, gde sektor usluga dominira.
Za one koji imaju višak kapitala, ulaganje u stan deluje kao najsigurniji izbor. Dok u većini razvijenih zemalja investitori novac usmeravaju na berze i hartije od vrednosti, u Srbiji je preko 90% kapitala koncentrisano u tržištu nekretnina.
To dovodi do situacije u kojoj su gradska naselja sve manje mesta za život, a sve više prostori u kojima kapital cirkuliše i množi se.
Kuda vodi ovakav model?
Ako se stanovi ne grade za stanovanje, već kao sredstvo trgovine, postavlja se pitanje: ko će u njima zapravo živeti?
Jedan od mogućih scenarija je već viđen u Lisabonu. Tamo su zbog naglog rasta cena kirija i vrednosti nekretnina lokalni stanovnici masovno napuštali centar grada. Urbana jezgra su preplavili turisti, digitalni nomadi i prazni luksuzni stanovi.
Sličan razvoj događaja nije nemoguć ni u Beogradu. Drugi mogući ishod je pucanje tzv. balona nekretnina. To se dešava u trenutku kada investitori shvate da cene više ne rastu ili počinju da blago padaju.
Tada mnogi žure da prodaju svoje stanove, plašeći se još većeg gubitka. Panika dovodi do naglog pada cena, a ljudi koji otplaćuju kredite ostaju u problemu – dug im je veći od realne vrednosti nekretnine.
Posledice pucanja balona
U takvoj situaciji banke obično prestaju da odobravaju nove kredite, čak i onima koji žele da kupe stan. Privreda usporava jer je veliki deo sistema zasnovan na zaduženju. Ljudi ostaju bez posla, ne mogu da otplaćuju kredite, a banke gube novac. Usled toga nastaje recesija i deflacija.
Najugroženija su mala i porodična preduzeća, koja nemaju rezerve i pristup povoljnim kreditima. Kada cene nekretnina padnu dovoljno nisko, na scenu stupaju veliki igrači – investicioni fondovi koji po bagatelnim cenama kupuju stanove i preduzeća, „spašavajući“ tržište. Ali, kao u kazinu, pravila su takva da u većini slučajeva kuća uvek pobeđuje.
Upravo ovakav scenario doveo je do velike finansijske krize u Sjedinjenim Američkim Državama 2008. godine, kada je država morala da spasava posrnule banke i korporacije. Srbija, međutim, nema tu vrstu podrške – u slučaju krize, niko nas neće „spašavati“.
