Почетком ове године, у Дубаију сте за око 146.000 евра могли да купите стан од 70 квадрата. То је отприлике 100.000 евра мање него што би исти такав стан коштао у београдском Блоку 70. Слична ситуација је и са вилама – луксузна кућа са базеном у елитном насељу Дедиње кошта читав милион евра више од готово идентичне виле у Фарм Гарденсу у Дубаију.
Данас, просечно три хиљаде евра по квадрату је цена која се плаћа за стан у Београду. За поређење, у Трсту је просек око 2400 евра, а у Атини чак и мање. Према појединим анализама, главни град Србије је четврти најскупљи у Европи када се упореди однос цене квадрата и просечних прихода грађана.
Оно што је забрињавајуће јесте да се тренд раста наставља – цене некретнина у Београду упорно иду нагоре.
Само у првим месецима 2025. забележен је пораст од 9,4% у односу на исти период 2024. године. У најатрактивнијим деловима града – Савском венцу, Старом граду и Врачару – квадрат већ премашује 4000 евра.
Колико једној просечној породици треба да отплати стан?
Када бисмо замислили да једна просечна породица у Србији сва своја примања усмерава само на отплату стана у Београду, за то би било потребно чак 18 година. Упоредимо ли са другим европским престоницама, тај број је мањи: у Паризу је потребно 17 година, у Милану и Минхену по 16, у Бечу такође 16, у Риму 14, а у Барселони нешто више од 12 година.
То значи да је Београд по овом показатељу скупљи од већине европских метропола – испред су само Москва, Сплит и Париз.
Да ситуација буде још екстремнија, прошле године је продат стан у Београду по цени од невероватних 11.811 евра по квадрату, док је најскупљи стан достигао цифру од 2,57 милиона евра. Највиша цена плаћена за једну кућу била је 4 милиона евра на Савском венцу, док је на Врачару гаражно место коштало чак 73.000 евра.
Потражња расте упркос свему
Иако би се очекивало да ће високе цене успорити тржиште, тога нема. Трговци некретнинама и аналитичари сматрају да не само да нема назнака пада цена, већ да ће оне у будућности наставити да расту. Када се то упореди са просечним платама у Србији, добијамо један прилично апсурдан и неподношљив контекст.
Станови у данашњем економском систему нису само простор за живот, већ пре свега капитал, средство за шпекулацију и улагање. Њихова вредност расте из године у годину, што их чини исплативом инвестицијом. При томе, није неопходно да се у тим становима заиста живи – власници их често држе празне, без издавања, само чекајући тренутак када ће их препродати уз добру зараду.
У Београду се процењује да постоји око 10.000 празних станова, 35.000 који се користе повремено и још око 108.000 у којима нико није званично пријављен. То су углавном некретнине људи који живе у иностранству или власника који избегавају да пријаве станаре на својој адреси.
Станодавци диктирају услове и бирају станаре, уместо да буде обрнуто
На тржишту закупа ситуација није ништа боља. Кирије у Београду неретко достижу и по 1000 евра месечно, док чак и на периферији изнајмљивање стана кошта две трећине минималне зараде у Србији. Станодавци често диктирају услове и бирају станаре, уместо да буде обрнуто.
Део објашњења лежи у доласку великог броја Руса и Украјинаца. Од почетка рата у Украјини, у Србију је дошло око 220.000 руских држављана, највише у Београд и Нови Сад, као и око 40.000 украјинских избеглица. Тај талас је додатно подигао цене, а многи локални станари су се нашли у ситуацији да више не могу да плаћају кирије које су им удвостручене.
Иако логика налаже да би повећање броја празних станова требало да обори цене, у пракси се дешава супротно – цене настављају да расту.
Зашто верујемо у раст цена?
Основни разлог је уверење да ће вредност некретнина у Србији наставити да расте. А тај став је условљен ширим друштвеним процесима – масовним пражњењем села, гашењем старих индустријских центара и све већом миграцијом ка Београду, где сектор услуга доминира.
За оне који имају вишак капитала, улагање у стан делује као најсигурнији избор. Док у већини развијених земаља инвеститори новац усмеравају на берзе и хартије од вредности, у Србији је преко 90% капитала концентрисано у тржишту некретнина.
То доводи до ситуације у којој су градска насеља све мање места за живот, а све више простори у којима капитал циркулише и множи се.
Куда води овакав модел?
Ако се станови не граде за становање, већ као средство трговине, поставља се питање: ко ће у њима заправо живети?
Један од могућих сценарија је већ виђен у Лисабону. Тамо су због наглог раста цена кирија и вредности некретнина локални становници масовно напуштали центар града. Урбана језгра су преплавили туристи, дигитални номади и празни луксузни станови.
Сличан развој догађаја није немогућ ни у Београду. Други могући исход је пуцање тзв. балона некретнина. То се дешава у тренутку када инвеститори схвате да цене више не расту или почињу да благо падају.
Тада многи журе да продају своје станове, плашећи се још већег губитка. Паника доводи до наглог пада цена, а људи који отплаћују кредите остају у проблему – дуг им је већи од реалне вредности некретнине.
Последице пуцања балона
У таквој ситуацији банке обично престају да одобравају нове кредите, чак и онима који желе да купе стан. Привреда успорава јер је велики део система заснован на задужењу. Људи остају без посла, не могу да отплаћују кредите, а банке губе новац. Услед тога настаје рецесија и дефлација.
Најугроженија су мала и породична предузећа, која немају резерве и приступ повољним кредитима. Када цене некретнина падну довољно ниско, на сцену ступају велики играчи – инвестициони фондови који по багателним ценама купују станове и предузећа, „спашавајући“ тржиште. Али, као у казину, правила су таква да у већини случајева кућа увек побеђује.
Управо овакав сценарио довео је до велике финансијске кризе у Сједињеним Америчким Државама 2008. године, када је држава морала да спасава посрнуле банке и корпорације. Србија, међутим, нема ту врсту подршке – у случају кризе, нико нас неће „спашавати“.
