Kao što samo naziv implicira, ugovor o poklonu nepokretnosti predstavlja pravni dokument kojim se jedna strana obavezuje da bez naknade prenese vlasništvo nad nepokretnom imovinom na drugu.
Međutim, takvi pravni instrumenti zahtevaju pažljivu pripremu i planiranje kako bi se izbegle potencijalne komplikacije.
Da bi se ovaj ugovor valjano sastavio, potrebno je pažljivo proučiti relevantne zakonske odredbe kako bi se osigurala njegova pravna validnost i izbegle eventualne pravne poteškoće zbog čega je uvek preporučljivo da se angažuje proverena advokatska kancelarija.
Pravni aspekti ugovora o poklonu nepokretnosti
Ugovor o poklonu nepokretnosti predstavlja pravni sporazum koji se zaključuje dok su učesnici i dalje živi, pri čemu mogu biti uključena i fizička i pravna lica.
Ovaj pravni dokument proizlazi iz zajedničke saglasnosti obe strane u vezi sa njegovim uslovima, gde je bitna namera da se određena nepokretnost pokloni.
U odsustvu te namere, dokument neće ispunjavati karakteristike ugovora o poklonu, već će biti klasifikovan kao neki drugi pravni ugovor koji zadovoljava specifične kriterijume.
Ako nedostaje namera da se bude velikodušan, sam ugovor o poklonu nepokretnosti može biti proglašen ništavnim.
Takođe, u situaciji gde poklonoprimac (osoba koja prima poklon) ispoljava nezahvalnost prema poklonodavcu (osobi koja poklanja), poklonodavac ima pravo da poništi poklon putem sudskog postupka unutar trogodišnjeg perioda od dana kada se takvo nezahvalno ponašanje dogodilo.
Uslovi za zaključivanje ugovora o poklonu nepokretnosti
Da bi došlo do zaključenja ugovora o poklonu nepokretnosti, neophodno je da poklonodavac ispunjava određene uslove. Glavni uslov je potpuna poslovna sposobnost poklonodavca, dok poklonoprimac nije obavezan da poseduje istu sposobnost.
Pravna sposobnost za zaključivanje ugovora o poklonu nepokretnosti zavisi od uzrasta pojedinca. Osoba mlađa od 14 godina, tj. mlađi maloletnik, nije ovlašćena da samostalno zaključi ugovor o poklonu nepokretnosti bez prethodne saglasnosti staratelja ili roditelja.
Drugim rečima, dete ne može da primi nepokretnost kao poklon bez odobrenja svojih roditelja.
Ukoliko mlađi maloletnik dobije odobrenje za ugovor o poklonu nepokretnosti, stiče pravo da je koristi, ali nije odgovoran za održavanje ili poreze. Ove obaveze ostaju na teretu roditelja ili staratelja.
Sa druge strane, maloletnik stariji od 14 godina ima autonomiju da zaključi ugovor o poklonu nepokretnosti bez obaveze dobijanja roditeljskog odobrenja. Ipak, roditelji ili staratelji zadržavaju pravo nadzora nad ugovorom i intervenišu ukoliko procene da maloletnik nije sposoban da donese adekvatnu odluku.
Gde overiti ugovor o poklonu nepokretnosti?
Kada se finalizuje ugovor o poklonu nepokretnosti i obe strane ga potvrde, naredni korak u procesu je overa, ili formalna potvrda, koja se obavlja kod javnog beležnika.
Ovaj postupak se sprovodi isključivo kod notara koji ima nadležnost za teritoriju gde se konkretna nekretnina nalazi.
Uobičajeno je da strane u ugovoru, zajedno sa svojim advokatom, prisustvuju overi kod javnog beležnika. Na ovom mestu se potvrđuje sadržaj ugovora i overavaju potpisi.
Kada postajete vlasnik poklonjene imovine?
Postati vlasnik nekretnine koju ste dobili kao poklon zahteva više od jednostavnog potpisivanja ugovora ili njenog preuzimanja.
Ugovor o poklonu predstavlja zvaničan dokument čija ispravna forma igra važnu ulogu. Ovaj ugovor mora biti potpisan pred notarom. Isto tako, mora biti registrovan u katastru nepokretnosti da bi se evidentirala promena vlasništva.
U skladu sa zakonom, stvarno postajete vlasnik tek kada vaše ime zvanično bude upisano u katastar. Stoga je od veoma važno da odmah nakon potpisivanja ugovora podnesete zahtev katastru nepokretnosti da biste se upisali kao vlasnik.
Drugim rečima, izvod iz katastra nepokretnosti predstavlja bitan dokument kojim se potvrđuje vaše vlasništvo nad datom nekretninom. On se koristi kao dokaz vlasništva i neophodan je u različite svrhe, poput iznajmljivanja, prodaje ili pravljenja katastarskog plana.
Da li je moguć opoziv ugovora o poklonu nepokretnosti?
Postoje različiti razlozi zbog kojih bi ugovor o poklonu nepokretnosti mogao biti povučen. Na primer, opoziv je moguć ako se obe ugovorne strane saglase o tome, ako se prekrše uslovi definisani u samom ugovoru ili ako dođe do značajnih promena u okolnostima.
Sam zahtev za promenom ili opozivom ugovora zahteva da ga napišu i potpišu obe strane.
Poklonodavac ima pravo da opozove ugovor u sledećim situacijama:
- Ako poklonoprimac ne ispoljava zahvalnost (na primer, ne pridržava se uslova definisanih ugovorom ili ne održava nepokretnost adekvatno). Ukoliko se ovo desi, poklonodavac ima pravo da opozove dar u roku od tri godine putem sudske procedure.
- Ako poklonodavac zapadne u siromaštvo (ukoliko mu nedostaju osnovna sredstva za život).
Ukoliko dođe do opoziva ugovora, nepokretnost se vraća originalnom vlasniku koji je izvršio poklon, s obzirom na to da je sam ugovor ništavan. Pred toga, neophodno je ponovo podnošenje zahteva za izmenu vlasništva kod katastra.
Da li se plaća porez na poklon nekretnosti?
Ukoliko dobijete nekretninu kao poklon, postoji obaveza plaćanja poreza poznatog kao „porez na prenos apsolutnih prava„.
U zavisnosti od vašeg statusa kao primaoca poklona, primenjuju se različite stope ovog poreza:
- Kao naslednik u prvom naslednom redu oslobođeni ste poreza na poklon nepokretnosti.
- Kao naslednik u drugom naslednom redu plaćate porez od 1,5% ukupne tržišne vrednosti nekretnine.
- Ako spadate u ostale naslednike, podležete istoj stopi od 1,5% vrednosti nekretnine.
Poreska uprava određuje tržišnu vrednost nekretnine kako bi utvrdila visinu poreza. Ukoliko smatrate da je ta procena netačna, imate pravo da podnesete žalbu i zatražiti promenu rešenja.
