Највећи број станова се код нас купује уз помоћ кредита и дешава се да на некретнини коју смо одабрали постоји уписана хипотека. То може да изазове различите сумње купаца и отежа решавање стамбеног питања. Стручњаци агенције „Сити експерт” објашњавају како овај проблем може да се реши и шта купци све морају да знају о томе. Хипотека је средство обезбеђења које хипотекарном повериоцу (банци која даје стамбени кредит) омогућава да, уколико дуг не буде измирен, прода непокретност оптерећену хипотеком и да из суме која је добијена том продајом наплати своје потраживање.
– Хипотека представља стварни терет који оптерећује непокретност, без обзира ко је њен власник, тако да је могуће слободно прометовати непокретности које су оптерећене хипотеком. Међутим, очекивано је да купац неће желети да купи овакву некретнину, па постоји неколико начина који се могу применити у случају продаје такве непокретности – наводе стручњаци за некретнине из ове агенције.
Прва опција је, кажу, да продавац до дана закључења уговора о продаји обрише хипотеку, те достави лист непокретности без терета и забележби. Продавац може измирити потраживање хипотекарног повериоца, било из сопствених средстава, било из капаре добијене од купца приликом закључења предуговора о продаји непокретности. Дакле, овај начин је могућ само уколико продавац поседује довољно новчаних средстава да врати дуг у целости.
– Друга опција је да купац део уговорене цене исплати директно хипотекарном повериоцу у висини његовог укупног потраживања на дан исплате, а да преостали део исплати продавцу. У том случају је неопходно да продавац од банке као хипотекарног повериоца прибави писмо о намерама (којим се банка обавезује да ће након превремене отплате кредита, а по уплати средстава на име измирења целокупног потраживања, издати брисовну дозволу за брисање хипотеке) и потврду о стању дуга са инструкцијама о плаћању – истичу они.
Уговором о продаји непокретности се, у том случају, продавац обавезује да у најкраћем могућем року по исплати уговорене цене прибави брисовну дозволу на основу које се може извршити несметано брисање хипотеке, изврши брисање хипотеке из катастра непокретности и као доказ о томе достави коначно решење о брисању донето од стране надлежне службе за катастар непокретности. Трећа опција је да купац исплати уговорену цену директно продавцу, а да се продавац обавеже да исплати хипотекарном повериоцу целокупан износ потраживања и изврши брисање хипотеке из катастра непокретности, те као доказ о томе достави коначно решење о брисању донето од стране надлежне службе за катастар непокретности. Ова опција је најризичнија за купца, јер је могуће да продавац након пријема уговорене цене не измири потраживање хипотекарног повериоца, чиме би непокретност коју је купац купио остала оптерећена хипотеком.
– Уколико продавац не би измиривао своје обавезе, банка би била овлашћена да предметну непокретност прода принудним путем. Због тога треба избегавати овај начин – саветују из агенције „Сити експерт”.
Како се хипотека брише? Они објашњавају да се хипотека брише из катастра непокретности када обезбеђено потраживање престане да постоји. Када се банци као хипотекарном повериоцу исплати укупно потраживање, на неки од описаних начина, купац нема разлога да брине да хипотека неће бити обрисана. Престанком потраживања, престаје и основ за постојање хипотеке.
– Одредбама Закона о хипотеци прописана је обавеза повериоца да дужнику и власнику хипотековане непокретности изда потврду о измиреном дугу и сагласност за брисање хипотеке („брисовну дозволу”). С тим документом, власник стана подноси захтев надлежној служби катастра за брисање хипотеке, након чега се хипотека уклања и некретнина више нема терета – наводе они и додају да је после тог корака потпуно безбедно упустити се у куповину овакве некретнине.
У овој агенцији кажу да се готово свакодневно сусрећу са продајом станова који су оптерећени хипотеком, али да лиценцирани агенти имају знање и искуство у продаји оваквих некретнина, те се и овакве препреке могу превазићи приликом решавања стамбеног питања.
Ко је одговоран за измирење дуга
– Одговорност за измирење хипотеке има власник непокретности (продавац), јер је хипотека уписана као средство обезбеђења за његов дуг. Међутим, ако се хипотека не уклони пре продаје, купац може сносити последице, због чега је важно да се брисање хипотеке реши пре или одмах по куповини – саветују стручњаци „Сити експерта”.
Зашто су овакве некретнине јефтиније
Куповина стана под хипотеком може бити јефтинија од тржишне, јер подразумева одређену правну сложеност, могуће чекање док се хипотека не обрише из катастра. Зато је препоручљиво имати правно посредовање и подршку искусног агента при оваквој куповини. У том случају куповина некретнине под хипотеком не мора бити баук, али је важно да имате стручног саветника.
